163貴州人事網(wǎng)2018年7月1日訊：6月25日及6月28日，長沙和西安兩個(gè)城市接連發(fā)布新一輪的房地產(chǎn)新政。地方政府接連發(fā)布地產(chǎn)新政，凸顯了現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩難困局：
一個(gè)方面，由于高桿杠率的推動(dòng)，中國金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高的臨界點(diǎn)，金融領(lǐng)域急需時(shí)間去桿杠，降風(fēng)險(xiǎn)。
而另外一個(gè)層面，則是由于內(nèi)外需求不足，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的實(shí)際收益率在不斷下降，經(jīng)營不掙錢從而導(dǎo)致資金源源不斷流入樓市。
這也是為何歷經(jīng)一年的宏觀調(diào)控，結(jié)果還是大多數(shù)城市房價(jià)持續(xù)上漲的根本原因。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局5月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)城市有61個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，而4月份才有58個(gè)。
在61個(gè)城市房價(jià)上漲的城市中，二三線城市起到了關(guān)鍵的主導(dǎo)作用，相反一線城市反而環(huán)比房價(jià)有所下降。
人才新政+棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，是推動(dòng)二三線城市新一輪房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。
在過去一年中，有超過30個(gè)城市采用了人才新政，間接突破限購形成了房價(jià)上漲格局。同時(shí)目前棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例已經(jīng)接近100%。
在這種背景下，新一輪調(diào)控可以說是箭在弦上，已經(jīng)不得不發(fā)！
【1】
長沙：人才引進(jìn)落戶買房需審批
非專家型人才購房需要社保！
在新一輪的樓市新政中，長沙的樓市調(diào)控是明顯針對落戶新政購房來打“補(bǔ)丁”的。
因?yàn)樵?017年5月20日，長沙曾發(fā)布限購政策稱，非本市戶籍家庭要在長沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，才能購買一套商品住房。
但是在三個(gè)月之后，長沙就公布了人才引進(jìn)新政，導(dǎo)致限購門檻形同虛設(shè)：大專學(xué)歷有一個(gè)社保就可以購房；本科學(xué)歷落戶即可購房兩套！
2017年長沙房價(jià)就基本翻了一倍！
而6月25日，長沙的新一輪樓市新政，重點(diǎn)就是為了所謂的人才新政落戶購房打上補(bǔ)丁，長沙相關(guān)部門對樓市的曖昧態(tài)度至此一去不返：
第一，按照人才新政落戶的，除了A/B/C/D等專家型人才之外，按長沙市青年人才筑夢工程落戶長沙、且在長沙市范圍穩(wěn)定就業(yè)，并正在長沙繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)的青年人才(含留學(xué)歸國人員)，由市公安局、市人社局出具證明，可購買首套住房！
第二，非人才引進(jìn)的新落戶需要一年后才能買房；投靠落戶，需要2年才能買房；離異，兩年內(nèi)按照原家庭套數(shù)購房；企事業(yè)單位暫停購房。
第三，戶籍家庭兩套不能再買；單身一套不能再買。同時(shí)限售四年。
第四，60%的住房用于安居工程，剛需家庭優(yōu)先搖號購房。
【2】
西安：未婚不滿3年，不算剛需，不可優(yōu)先選房
不低于50%的房源用于剛需優(yōu)先搖號
西安6月28日的樓市新政，重點(diǎn)是要規(guī)范搖號制度。
因?yàn)樵?月24日，西安某一個(gè)項(xiàng)目搖號被爆出“打招呼”事件，有35名公職人員針對搖號購房打招呼，導(dǎo)致西安搖號購房制度的公平性被廣泛質(zhì)疑。
因此，西安628的樓市新政重點(diǎn)是要規(guī)范搖號制度，但是里面有一條是規(guī)定則是明顯沖著人才落戶購房的：未婚、離異不滿三年不算剛需家庭，不能進(jìn)入優(yōu)先搖號選房之列。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度西安落戶人口就達(dá)到了30萬人，已經(jīng)超過了2017年全年凈落戶數(shù)量。
到了6月份，西安共遷入人口50萬人，其中人才引進(jìn)約有22萬人，其中大部分都是單身家庭！
西安新政一頒布，就相當(dāng)于人才引進(jìn)落戶購房難度將會(huì)加大，甚至可能基本買不到房了，因?yàn)楦鶕?jù)新政規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭。剛需家庭選房結(jié)束后如有剩余房源，納入普通家庭選房范圍。
按照目前的供應(yīng)情況，剛需家庭選完房，普通家庭基本就沒得選了！
這樣一來，就算你人才落戶具備購房資格，也基本上無房可選！
【3】
暫停企業(yè)購房
嚴(yán)禁放水資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域
不管是長沙還是西安，還是后面的杭州新政，均明確規(guī)定暫停企業(yè)在城市內(nèi)購房住宅的資格。
其實(shí)以企業(yè)名義炒房并非什么新鮮事。截至2018年一季度，投資房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量已增至上千家，總共持有投資性房產(chǎn)市值超過9000億元。
北京和上海等一線城市的豪宅購房客戶中，企業(yè)名義持有比例甚至高達(dá)50%以上。北京南三環(huán)金茂府的企業(yè)客戶比例就不低于40%，上海核心地段的熱盤“翠湖天地雋薈”公布的認(rèn)籌結(jié)果顯示,在385組客戶中,公司客戶高達(dá)214組,占比超過一半。
尤其是自2018年以來，央行多次定向降準(zhǔn)，將來銀行信貸將主要流向企業(yè)，這樣一來，一旦企業(yè)購房零門檻，信貸資金將會(huì)大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)。
因此暫停企事業(yè)單位購買住宅的資格，將會(huì)成為一二線城市的標(biāo)配政策，相信不久之后，北上廣深也將會(huì)陸續(xù)暫停企業(yè)購房的資格。
【4】
戶籍和購房會(huì)逐漸剖離
建立與就業(yè)相關(guān)聯(lián)的購房制度成為趨勢
2017年中國樓市最大的事件估計(jì)就是零門檻的人才引進(jìn)落戶了。
目前全國已經(jīng)有超過35個(gè)城市制定了人才落戶新政，而且人才落戶新政基本上都與購房制度緊密關(guān)聯(lián)。
這樣一來，人才引進(jìn)落戶政策就演變成了破解限購的基本手段，從而導(dǎo)致2018年全國大部分城市房價(jià)的上漲。
今年6月份天津的人才落戶新政在短短的幾天之內(nèi)，就引來30萬人的注冊量，如果不是天津后面及時(shí)給落戶新政打上補(bǔ)丁，相信天津樓市將會(huì)引來大爆發(fā)！
由此可見，后續(xù)的城市如果還想依靠人才落戶新政來破解限購，在政策層面上就需要多加考量了。
而根據(jù)長沙新政透露的信息，相信未來戶籍和購房政策可能將會(huì)進(jìn)一步剖離，落戶也未必就擁有購房資格，而想要購房，就必須要在城市里有穩(wěn)定就業(yè)。
因此，購房資格與納稅證明或社保證明相互掛鉤的政策，恐怕將會(huì)長期存在，并將成為城市購房資格的核心證明。
從這一點(diǎn)上看，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)逐漸進(jìn)入深水區(qū)，二線城市房價(jià)的人才落戶新政紅利，已經(jīng)逐漸走到了盡頭！
【4】
三四線城市高位站崗態(tài)勢明顯
二線城市房價(jià)依然穩(wěn)中有升
對于三四線城市房價(jià)來說，目前已經(jīng)面臨重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)！
盡管國開行一而再聲明全國棚戶區(qū)信貸政策沒有發(fā)生任何變化，但是市場普遍認(rèn)為，棚戶區(qū)改造是推動(dòng)三四線樓市房價(jià)猛漲的根本原因，并可能會(huì)引發(fā)地方隱形債務(wù)大幅度提高。
雖然目前正在大規(guī)模清理地方債務(wù)，但是棚改項(xiàng)目并不在其中。因此很多地方都將建設(shè)項(xiàng)目包裝成棚改項(xiàng)目，持續(xù)擴(kuò)大棚改債務(wù)。
因此不管國開行如何表態(tài)，在目前的形勢下，棚戶區(qū)改造收緊及控制貨幣化安置比例，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
這樣一來，一旦貨幣安置改成實(shí)物安置，三四線樓市后續(xù)接盤俠將會(huì)大幅度減少，樓市投資將會(huì)明顯呈現(xiàn)出高位站崗的趨勢！
三四線城市過去1-2年的樓市投資，將會(huì)成為一個(gè)長久的“大坑”！
而雖然二線樓市隨著新一輪新政的到來，人才落戶新政的房價(jià)紅利將會(huì)走到盡頭，但是由于歷經(jīng)一年的高強(qiáng)度去庫存，目前多數(shù)二線城市均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的基本市場格局。
因此二線城市的房價(jià)預(yù)判短期之內(nèi)還將會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會(huì)有變！
但是從中長期來看，二線城市的發(fā)展未來將會(huì)出現(xiàn)分化，尤其是逐漸建立以就業(yè)為基礎(chǔ)的購房政策之后，只有高度集聚產(chǎn)業(yè)，真正吸引人才落戶就業(yè)的二線城市方能脫穎而出。
而部分偽二線城市則由于人口及產(chǎn)業(yè)的不斷集中化發(fā)展，會(huì)逐漸喪失發(fā)展機(jī)遇，會(huì)面臨人口和產(chǎn)業(yè)的不斷流失，從而徹底淪陷！
因此，真正決定一個(gè)城市房產(chǎn)投資價(jià)值的，依然是產(chǎn)業(yè)及就業(yè)人口！
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